新卒でマンション買っちゃった 〜6. マンション購入の機運高まる〜

新卒でマンション買っちゃった

こんにちは、黒箱です。

ようやくここからが本題です。

 

前回までで目ぼしい賃貸は回り尽くし、持ち玉のなくなった私たちは、マンション購入の機運を高めていきます。

第6回の今回は、マンション購入の決意をした経緯について書いていきます。

 

 

 

 

マンション購入という選択肢

 

家探し当初、実は私たちの中にマンション購入という選択肢は浮かんでいました。

そのため、予算感の合いそうなマンションはいくつかピックアップしていて、公式サイトを眺める程度ですが調べたりもしていました。

しかし、マンション購入の有用性を特に深く検討することなく、まあまだ無理っしょくらいのノリで頭の片隅から排除していました。

また、当初は新築しか見ていなかったのでどれも入居が1年以上先で、テレワーク環境のために今すぐ引っ越したい私たちの需要と噛み合わなかったことも要因の一つでした。

 

 

ペット可

 

賃貸を探ているときは、ペット可のチェックをつけた瞬間に物件数が1/10以下に減ってしまうことが悲しいながらも現実でした。

しかし、ある時分譲マンション購入で調べていた時、ペット可にチェックを入れてもあまり物件数は減らないことに気づきました。

「もしかして、マンション自体はペットOKだけどオーナーの意向でNGにしているだけでは？」

ペット可賃貸で目ぼしい物件がなくなった今、分譲マンション購入という選択肢がにわかに再浮上してきました。

 

 

賃貸との比較

 

まず、賃貸と購入どちらがいいか、なんとなくでキャッシュフローを計算し、スライドにまとめて整理しました。

当時の計算は前提知識不足により間違いだらけでしたが、ここで一度しっかり計算をしたおかげで、購入への決意がついたことはよかったなと思います。

住宅購入は大きなイベントで、理性的に決断を下せる根拠に必死にすがりつきたかったほどに不安だらけであったことがとても懐かしいです。

 

当時の思考をもとに、現在の知識を加えて「本当にマンション購入はお得なのか」についてちょっと計算してみます。

一般的に長期間住めばお得になりやすいですが、ここでは短めに3年後に売却することを考えます。

物件価格は8000万円、売買諸費用は540万円、管理費修繕積立金5万円と仮定します。

なお、税金や住宅ローン控除は複雑なので省きますが、その2つの収支はほぼトントンかどちらかと言うとお得な方向なはずです。

 

まずは1番お得なパターン「0円で住める」ために必要な売却価格は、

 

  • 物件購入価格+売買諸費用+管積×月数

 

で、8720万円です。

3年で約1割の値上がりがあれば、実質家賃0円で住めたことになります。

ここ数年でマンションを何回も住み替えている方々はこれですね、なんとも羨ましい。

 

そろそろ不動産価格の天井が見えてきたのではないかと言われる昨今、購入価格と売却価格が同額程度になる日が近いかもしれません。

もし同額で売買した場合の実質家賃は、

 

  • (物件購入価格 + 売買諸費用 - 売却価格) / 月数 + 管積

 

で、20万円です。

家賃20万円で8000万円級の分譲マンションを借りれるかというと全然無理なので、どう見ても買った方がお得です。

ちなみに賃貸検討時に内見に行ったコスモ新丸子アクアフロントは家賃22万でしたが、マンションレビューでの適正売買価格は5200万円でした。

グレードが高いマンションにより低い月額で住める、この選択肢を取らない手はありません。

 

同額で売れない場合、例えば10%減額の場合は実質家賃は37万円、20%減額の場合は64万円です笑

流石にそれは苦しいので、住み続けて償却しましょう

 

10年住む場合は、

トントンで売却した時の実質家賃は9.5万円、

1割減で売却した時の実質家賃は16万円、

2割減で23万円です。

どうやら損をしないコツは長く住むことのようですね。

 

以上の計算は、巷でよく言われる残債と違って住宅ローンを考慮しておらず、より直感的でわかりやすいかなと思います。

 

 

予算感

 

銀行がローンを通してくれるかは一度置いておいて、ネットで検索して出てくるローンシミュレーションを回すことで、大体の予算感を探ります。

三井住友銀行とソニー銀行のシミュレータが使いやすかったです。

もともと賃貸で払ってもいいかなと考えていた23万円から維持費を引いて20万円をローンの返済とした時、約7700万円が総借入金額だと算出されました。

そこで、頭金をプラスして8000万円以内かな、という予算感に設定しました。

まだ若いので将来の給料の伸びに期待して、現時点での返済比率は銀行が許すギリギリでもいいかな、と思っていました。

なので、予算は銀行が貸してくれそうな額いっぱいいっぱい、現時点の与信フルMAX、という感じでした。

 

ただし、この段階では住宅購入に関する各種費用を全然把握しておらず、この8000万円という設定はかなり怪しい導出でした。

頭金と手付金と諸費用とか難しいですよね。

この辺に関しては詳しい解説はしませんが、私の支払い実例の説明が後ろの章で説明されていると思います。

 

ちなみにこの時の私はボーナス払いを入れると返済額を増やせると勘違いしていました。

返済比率30%程度は月の所得に話で、ボーナスは別腹感覚でした。

ボーナス全部ぶち込めばめっちゃ借りれるじゃん！

実際にローン審査に進んで初めて間違いを知り、しかも予定よりもローンを引き出せなくてかなり困ったのはまた後ほど...

 

写真は次章で検討するプラウドシティ日吉です。

先日武蔵小杉から歩いて写真を撮りに行ったのですが、いいマンションですね。

 

次回、「7. 新築オンライン商談」へ...