新卒でマンション買っちゃった 〜10. 中古マンションもいいかもしれない〜

新卒でマンション買っちゃった

こんにちは、黒箱です。

PVが思ったほど伸びず若干テンションが下がりつつも、最後までめげずに完走したいと思います！(執筆時点の感想)

 

さて、ピアース戸越公園に心が決まりかかった前回から、どうやって急に中古に舵を切り直したのか、当時の心境を記していたスライドを見返しながら書いていきます。

 

 

 

 

新築か中古か

 

新築マンションを見始めるも、同時に供給はそういくつもあるわけではなく、少ない選択肢にすぐに見飽きてしまいました。

そこでふと中古を調べてみると、なんといっぱいあるではないか！(そしてほぼ全部ペット可！)

ということで、中古マンションが俄に選択肢に入ってきました。

 

そこで、新築と中古、どちらがいいのか、整理しました。

といっても、そんなに知識があるわけでもなく、月並みな内容でしかありませんが、添付画像の様な儀式を経て、中古マンションも探すことを決意しました。

この程度の内容でも、一度書いてみることで冷静に判断ができるようになるのかなと思います。

個人的に大きかったのは、すぐに住める点だったかなと思います。

新築マンションだと大抵短くても1年以上待つ必要があるのに対し、中古だと割とすぐに住めます。

もし前章のピアース戸越公園を買っていた場合はこの執筆時点ではまだ旧居1LDKに住んでいることを考えると、そのメリットは計り知れません。

あまり待てない状況の人は中古マンションか、少ないけど竣工後販売の新築マンションがいいかもしれませんね。

前章で挙げた検討していた新築マンションたちの中だと、ブランズ文京本郷一丁目が竣工後販売だったので、価格がもう少しお手頃であれば有力候補でした。

 

 

再度条件出し

 

数の少ない新築マンションに対し、中古マンションの物件数は無限にも思えるほどたくさんあります。

そのため、検索条件を再び考え直しました。

大体は賃貸探しの時と同じですが、価格を8000万円程度と決めたこと、築10年以内と少し築浅にしたこと、そしてエリアを少し広げたことが大きな違いでしょうか。

築浅にした理由としては、例えば10年後に売ることを考えた際にも欲しいと思われるように、自分が住みたいと思える築年数から10年分のマージンを取りました。

エリアを広げた理由としては、通勤時間が伸びるデメリットを上回る所有による満足感があると考えたためです。

エリアの図は下に添付してあります。

真ん中をくり抜いているのは、どうせ買えないからです笑

 

  • 予算8000万円程度
  • 通勤40分程度
  • 徒歩10分以内
  • 築10年以内
  • 50平米以上

 

ペット相談可を考慮しなくて良くなったことは本当に大きいですね。

賃貸の検索時より多くの選択肢が残ります。

よりどりみどりです。

 

また、今回は必須ではないが重視したい条件も書いていました。

  • (交通•買い物)利便性
  • 日照
  • 眺望
  • 価格

賃貸よりは長く住むことを考え、満足感重視で利便性、日照、眺望をあげていました。

また、価格に関しては当然といえば当然なんですが、安ければ安いほどいいという意味です笑

最終的にこの中で叶えられたのは利便性と日照だけでした。

 

また、その他懸念事項として、「周辺によりブランド価値の高いマンションがあると不利か」、と書いていました。

実際問題どうなのかは知りませんが、安牌を選んだ方が無難でしょう。

 

 

 

検討したマンション

 

最後に、数ある中古マンションの中で、スライドに残っていて当時検討していた形跡のある物件を、予算オーバーもありますが列挙してみます。

  • ピアース学芸大学
  • ピアース品川中延
  • ザ•マジェスティコート目黒
  • シティタワー目黒
  • 目黒本町ザ レジデンス
  • パークホームズ大崎サウスレジデンス
  • クレヴィアタワー目黒不動前
  • ザセントラルレジデンス御茶ノ水ヒルトップ
  • シティハウス本郷三丁目
  • シティタワー武蔵小杉
  • コスギサードアベニュー
  • パークシティ武蔵小杉ザ・ガーデン

 

あえて言うことではないかもしれませんが、現居がこの中にあるとは限りません。

 

この中で、さらにいくつかピックアップして、表にしました。

縦に物件を並べ、横に条件を並べます。

横軸の条件は、重視する順に並び替えをします。

各項目3段階程度に良い•普通•悪いをつけ、色分けをします。

そして、左側の項目から評価が良い順で並び替えることで、大体満足度の高い物件順になります。

 

ありがちなのが、条件を出しすぎてどれが良い物件なのかわからなくなってくることです。

私たちも後からこの条件も入れようとどんどん表が横長になっていきました。

ただ、この表の良い点は、いかに条件が増えようとも左にある条件が絶対的に順位に影響を与えるので、重視している点がはっきりしていることだと思います。

 

かなり後の順位になりますが表面利率を計算していて、これは中古を調べ始めたばかりで相場感がわからないため、周辺の賃貸事例をもとに検討物件が割高かどうかを判別しています。

また、割高かどうかの判別にマンションマーケットやマンションレビューで調べられる適正価格を見ましたが、みんな割高と出ていました笑

 

このように物件を絞っていく方法が必ずしも良いとは思いませんが、冷静な思考の一助になるかと思います。

 

下表は、実際に比較に用いた表から物件の特定が容易な数値を隠したものです。

 

 

 

さて、今回はちょっとテーマが広かったですが、中古マンション購入を決心したこと、条件を定め直したこと、物件をリストアップし可視化して比較したことについて書きました。

次回「11. 中古内見、そして申し込み」へ...